行动内需的伏击构成部分，房地产业将在中持久内持久保管支撑产业地位，是拉动投资、领会增长、兑现国民经济稳步复苏的要道力量。但也要看到，在房地产市集供求干系发生紧要变化的布景下，以往高欠债、纰漏型的发展模式已难合计继。因此，在经济新旧动能调理过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。着眼改日，房地产业转型场所多、空间足，对新兴产业、绿色产业将产生显贵的拉动效应，将成为经济发展新动能的伏击“泉源”。下一步，建议政策层纵容推动行业用地供给多元化转换、多脉络住房供应体系转换、行业融资体系多元化转换、房企开发与筹办业务转换。同期，维持“房住不炒”的政策底线，在防风险的前提下，顺应供求干系的紧要变化，着眼于东谈主民对好意思好生计和宜居空间的需求，“切中关键”、革命模式和业态，有用引发房地产业转型过程中的新动能。
一、中持久内房地产支撑产业地位不会动摇，房地产业转型即是经济增长新动能
举座上看，中持久内房地产业占GDP比重领会，仍是促进国民经济复苏的主要执手。面前我国房地产市集供求干系发生紧要变化，房地产行业早期的发展模式照旧不适合新的行业发展阶段，行业转型山水相连。因此，在经济新旧动能调理过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。
（一）中持久内房地产支撑产业地位不会动摇
一是房地产业中持久内占GDP的比重较为领会。已往20年间，房地产业行动我国国民经济支撑产业，是拉动经济增长的主要力量之一。2003年至2023年间，房地产业加多值占GDP加多值的比重均值为5.81%，房地产业+建筑业加多值占GDP的比重均值为12.33%。面前，我国房地产市集供求干系发生紧要变化，从增量市集转向存量市集趋势显著，但参考好意思国训戒，即便在经济承压、房价下行阶段，房地产业行动国度经济支撑的地位也不会改变。好意思国房地产市集于2008年国际金融危境前后参加下行周期。经济合营与发展组织（OECD）数据泄露，2007年至2011年间，好意思国实验房价指数从118.6跌至86.05，跌幅达27.45%。同期，好意思国经济分析局公布的数据泄露，房地产业加多值占GDP的比重领会在11.5%阁下，年度均值为11.95%。瞻望改日，参考好意思国训戒，固然我国房地产市集参加达峰阶段，但概括推敲到我国城镇化率仍有上行空间、房地产业转型空间浩繁、政策发力促进房地产业健康发展等要素，中持久内房地产业仍将占据GDP的比重5%阁下，国民经济支撑产业的地位不会改变。
二是房地产业仍是中持久内拉动投资、耗尽、社会融资需求的主要执手。从投资角度看，已往20年间，房地产开发投资领会占据宇宙固定资产投资五分之一的份额。从耗尽角度看，住房耗尽自身即是最伏击的巨额耗尽，同期也对智能家居、汽车、电子家具等巨额耗尽具有带动作用；由于房地产业在我国住户资产中占比较高，房价预期也会对住户耗尽祈望有所影响。从社会融资需求角度看，购房需求是住户部门中持久贷款的主要复旧，房地产开发投资额回升是企业部门中持久贷款回暖的伏击刺激点。推敲到在承压期，需要通过发力基建投资、刺激住户耗尽、刺激社会融资需求领会经济增长，算计中持久内房地产业在上述三方面的主要执手地位不会动摇。
三是房地产业对财政端孝敬较大。房地产产业链条长、波及面广，地皮出让收入和房地产关联税收占地方概括财力接近一半。瞻望改日，中持久内我国经济增速保管较为领会态势对财政收入端增长形成一定压制，同期财政开销需保持力度，财政进出矛盾较为凸起。在这一布景下，房地产业巩固复苏对财政端的伏击性更为突显。
（二）供求干系发生紧要变化，房地产业转型山水相连
2023年7月24日召开的中共中央政事局会议明确忽视，适合中国房地产市集供求干系发生紧要变化的新形势，应时休养优化房地产政策。从短期往来要素看，房地产市集需求侧不绝低迷。从中持久要素看，东谈主口结构变化以及城镇化程度放缓，导致房地产市集增量需求中持久较为疲软。面前，我国房地产市集照旧从增量市集转向存量市集，从高速发展阶段转向高质料发展阶段，房地产行业早期的发展模式照旧不适合行业发展新阶段的新要求，房地产企业转型山水相连。
（三）房地产转型是新动能的伏击泉源
房地产业转型不错有用引发新动能，拉动经济增长。从耗尽端看，康养、旅游、改善性住房需求等房地产耗尽新模式，数字化住宅、智能家装、绿色建材、房屋功能性矫正、适老化矫正等新业态均有望成为新的耗尽热门，刺激住户耗尽回暖。从投资端看，“三大工程”发力将有用拉动基建投资，房屋家装更新、功能性矫正等新业态将有用拉动上游原材料、中游开辟、下贱作事等全产业链条回暖，扭转社会预期，刺激关联企业加大成本开支，促进投资回暖。
此外，房地产业转型还将拉动新兴产业发展，进一步引发新动能。智能化与绿色化是房地产业转型的伏击场所。从智能化角度看，智能家居、数字化矫正将有用拉动数字经济、半导体、辘集通讯、东谈主工智能等新兴产业发展。从绿色化角度看，房企正经环保材料的使用、正经节能遐想将有用拉动绿色建材、新动力产业发展。
二、房地产业转型空间浩繁，有望成为新动能“泉源”
房地产业转型场所多、空间足，将对新兴产业、绿色产业产生异常显著的拉动效应，有望成为经济发展新动能的伏击“泉源”。最初，“三大工程”每年可径直拉动近2万亿元增量投资，同期带动产业链全面发展。其次，房企开发业务转型空间浩繁，在行业由增量向存量回荡的时期布景下，房企开发业务应向高端化、配套化、特点化、绿色化全面转型，全面引刊行业新动能。临了，房企由开发商转向作事商已旧例必趋势，将在强化运营业务转型，发展轻资产运营、强化筹办性物业业务，加大功能性矫正等方面有用引发新动能。
（一）“三大工程”为房地产行业转型发展带来新动能
1.“三大工程”每年径直拉动近2万亿元增量投资
“三大工程”成为房地产行业转型的伏击场所。加速“三大工程”成就是党中央作出的紧要政策部署，是证据房地产市集新形势推出的伏击举措。2024年政府使命说明忽视，“加大保险性住房成就和供给”、“鼓舞‘平急两用’群众基础设施成就和城中村矫正”。
“三大工程”成就为房地产业带来广博增量动能。据兴业商讨测算，算计保险性住房投资总数每年可径直拉动房地产投资约9200亿元。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的8.29%；城中村矫正每年将带来粗鲁7471亿元的固定资产投资。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的6.74%；“平急两用”群众基础设施成就平均每年带动的投资金额为3902亿元。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的3.52%。举座上看，“三大工程”成就每年或将拉动径直投资领域近2万亿元，占2023年房地产投资完成额的比重超18%，将对房地产行业带来显著的增量动能。
2.“三大工程”带动上中下产业链全面发展
从上游角度看，“三大工程”成就有望拉动绿色建材、高端工程机械需求放量。从中游角度看，“三大工程”成就将有用带动房屋建筑业、土木匠程建筑业、建筑安装业、建筑遮拦装求知和其他关联建筑业发展，其中各行业均可波及智能化、绿色化，形成新动能。从下贱角度看，“三大工程”成就有望拉动政府部门作事需求、房地产开发商作事需求、工业企业以及外洋需求。
（二）房企开发业务转型空间浩繁，有望引发新动能
面前，固然我国城镇化率仍然存在一定上行空间，对房企开发业务领域形成一定复旧，然则必须看到房地产业竞争加重例必推动开发业务转型，而转型将进一步引发新动能。国度统计局数据泄露，限制2023年年末，我国常住东谈主口城镇化率为66.16%，低于日本1990年77%的水平，低于中高级收入国度67.59%的平均水平，也低于高收入国度80%阁下的平均水平。城镇化率的上行带动商品房销售领域，复旧房企开发业务领域保管较高水平。据东吴证券测算，2030年之前，我国商品住宅销售领域核心仍能保管在12万亿宽泛米阁下。从积年数据看，这一领域接近2012年至2015年的水平，仍处于历史高位。但同期，在面前房地产供求干系发生紧要变化的时期布景下，房企开发业务竞争加重，由此催生出浩繁的行业开发业务转型空间。
1.开发业务转向高端化引刊行业新动能
2024年前3月，在房地产市集销售举座疲软的布景下，北京、上海等重心城市高端改善住房需求不绝开释。概括各地政策文献看，高端住宅频繁意味着安全、酣畅、节能、环保的高品性建筑家具，关联表情的成就将有用带动新兴产业。
一是建筑材料的绿色化可带动绿色建材产业。如《潍坊市高品性住宅试点表情证实见地（试行）》中明确限定，工程遐想方面高品性住宅需使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。绿色建材产业改日发展领域可不雅，1月工业和信息化部等10部门连合印发的《绿色建材产业高质料发展实施决议》忽视，到2026年绿色建材全年营业收入超3000亿元，2024年至2026年年均增长10%以上。
二是交房历程的精装修可带动智能家居产业。如《潍坊市高品性住宅试点表情证实见地（试行）》中限定，高品性住宅需兑现室内开辟智能限度，打造住区概括信息作事平台，刺激智能家居产业发展。前瞻产业商讨院测算泄露，算计到2029年中国智能家居市集领域将达到1.09万亿元。
三是房企成就中的高要求推动产业向智能化转型。多地对高品性住宅的政策文献均对房企开发成就中的智能化忽视要求。如潍坊市要务兑现开发表情全生命周期照应；青岛市要求在遐想和成就过程中收受建筑信息模子技艺。关联政策要求将推动房地产行业成就趋向信息化、智能化、推动产业升级转型，迸发新动能。
2.开发业务转向全面配套化引刊行业新动能
房企开发业务强化配套功能，有助于便利住户生计，刺激新式耗尽场景，引发耗尽新动能。2023年7月，商务部等13部门印发《全面鼓舞城市一刻钟便民生计圈成就三年步履野心（2023—2025）》忽视，到2025年，在宇宙有要求的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生计圈成就。一刻钟便民生计圈骨子是普及住户生计的便利化，刺激住户耗尽。房企在进行地产表情开发时应纵容兴修配套设施，打造“宜购、宜居、宜游、宜学、宜养”的全范围社区生计圈。
3.开发业务转向特点化引刊行业新动能
康养房地产是房地产特点化需求重心，其市集领域广博，新动能后劲满盈。据克而瑞康养预测，从2024年至2026年养老产业领域将分离达10.8万亿元、12.1万亿元和13.5万亿元。其中，康养房地产有望成为养老产业中重心内容，是房地产新业态的伏击场所之一。一方面，康养房地产是东谈主工智能、边际狡计、健康大数据、物联网等新技艺的伏击应用场景，有望带动关联产业发展与升级。另一方面，康养房地产是绿色资源的伏击应用场所。如云南依托专有资源天赋，将茶山、林地、云海等当然和东谈主文景不雅与旅馆建筑交融在沿途，发展“康养+旅馆”新模式，成为绿色康养房地产模式的先驱。
4.开发业务转向绿色化引刊行业新动能
光伏建筑一体化可成为房企开发业务转型的伏击场所之一。安徽省近日印发的《安徽省光伏建筑一体化试点示范和扩充应用实施决议》忽视，到2030年，光伏建筑一体化在省内各样建筑兑现领域化、市集化应用。该决议要求，各级政府投资新建的业务用房、学校、病院、藏书楼、体育馆、车站机场等群众建筑，应同步配套成就光伏设施。限制面前，我国多地已出台光伏建筑一体化关联政策，行业有望迎来发展加速期，引发新动能。
（三）房企运营业务转型空间浩繁，有望引发新动能
面前，我国房地产市集处于增量市集向存量市集过渡阶段，房企由开发商转向作事商已旧例必趋势。频繁二手房成交占举座成交比重较高意味着房地产市集转向存量市集。易居企业数据泄露，2023年在重心监测的30个城市中，二手房成交量占比达到53%，初度向上一手房。增量市集向存量市集出动，要求房企在推动传统开发业务转型的同期，需加速运营业务转型。
1.发展代建等轻资产运营引发新动能
房产代建不错在不推高欠债率的情况下进行品牌输出参与房地产表情成就，是房企轻资产运营转型的伏击场所之一。中指商讨院统计数据泄露，2010年至2020年中国房地产代建市集年新签合约表情数目及建筑面积年复合增速均向上24%，算计2025年国内代建潜在市时势积有望增至9.1亿宽泛米，代建业务前程浩繁。
2.强化筹办性物业业务引发新动能
存量市集以筹办性物业为主，而筹办性物业有较强的融资需求，REITs行动新兴融资器用可提高房企资金使用恶果，镌汰企业资产欠债率，助力房企发展筹办性物业业务，周转存量资产。面前我国公募REITs市集正处发展初期，改日空间浩繁，可成为房企强化筹办性业务的伏击助力。限制面前，我国公募REITs市集总刊行领域超千亿元，上市数目为33只。与之比较，好意思国REITs市集领域超10万亿元，日本REITs市集领域超9000亿元，我国REITs市集发展空间满盈。
3.加大功能性矫正引发新动能
一是适老化矫正空间浩繁。我国60岁以上的老龄东谈主口已向上2.5亿。据连合国东谈主口署预测，我国每年新增老年东谈主口800多万，到2050年，老年东谈主口占比将达到30.8%，约为4.3亿东谈主。安馨养老首创东谈主兼CEO鄂俊宇暗意，面前宇宙有1.4亿套住宅亟需全面实施适老化矫正。适老化矫恰是智能开辟应用的伏击场景。如乐龄老东谈主家庭的适老化矫正不错配备智能手杖、智能药盒、智能家居、智能报警安装等智能开辟，有望带动关联智能化产业链快速发展。
二是智能化矫恰是存量住房升级矫正的伏击场所。面前，东谈主们对住房需求照旧从“有莫得”向“好不好”出动。尤其关于新时期后生，存量住房的智能化升级是伏击需求点。《推动大领域开辟更新和耗尽品以旧换新步履决议》也忽视，培育智能家居等新式耗尽。
三是社区功能性矫正空间浩繁。2023年11月，国务院办公厅转发国度发展转换委《城市社区镶嵌式作事设施成就工程实施决议》忽视，城市社区镶嵌式作事设施成就工程实施范围障翳各样城市，优先在城区常住东谈主口向上100万东谈主的大城市鼓舞成就。关联政策推动在城市社区、小区群众空间镶嵌养老托育、社区助餐、家政便民、健康作事、体育健身等功能性设施和适配性作事，不停完善社区功能，为房企功能性矫正业务指明发力场所。
三、针对难点卡点“切中关键”，以行业转换推动产业模式和业态革命转型
面前，我国房地产业转型面对地皮供给模式较为单一、住房供给模式不够均衡、传统开发模式难合计继、房企融资渠谈较为单一等难点卡点。关联问题梗阻房地产业告成转型，打破难点卡点成为房地产业转型迸发新动能的要道方法。建议政策层纵容推动行业用地供给多元化转换、多脉络住房供应体系转换、行业融资体系多元化转换、房企开发与筹办业务转换。同期，维持“房住不炒”的政策底线，在防护风险的前提下，顺应供求干系的紧要变化，着眼于东谈主民对好意思好生计和宜居空间的需求，“切中关键”、革命模式和业态，有用引发房地产业转型的新动能。
（一）推动行业用地供给多元化转换
地皮供给模式较为单一变成地皮价钱较高，加多房企债务以及现款流压力，梗阻房企进行开发业务转型。建议推动行业用地多元化供给转换。
一是促进供给主体多元化。构建城乡长入用地市集，接洽地允许农村集体经济组织以及企行状单元等国有成就用地使用权东谈主行动新的供给主体参加房地产用地市集，优化行业供需时势，构建充分有用的地皮一级市集新的竞争时势。
二是促进地皮供给渠谈多元化。建议将存量成就用地纳入到房地产用地的供给渠谈中，效力改变单一的新增成就用地供应时势。
三是促进供给方式多元化。建议扩充以群众公益性孝敬和社会背负为附加要求的“招拍挂”供给方式。
四是建立“以东谈主定供”的市集化地皮往来机制。按照城市住房供给量与东谈主口增长相和洽原则，休养城镇成就用地年度野心分派依据，证据常住东谈主口变化动态休养住宅用地野心。
（二）推动多脉络住房供应体系转换
住房供给模式顽抗衡体当今重售轻租、再行轻旧、重市集轻保险、重预售轻现房等方面，成为梗阻行业转型的伏击难点。建议推动多脉络住房供应体系转换。
一是纵容推动住房租借发展。建议多渠谈加多租借住房供给，如饱读动通过新增或者愚弄已有用地专门成就租借住房、在新建商品住房表情中配建租借住房、将非居住存量房屋按限定改建为租借住房、将合乎要求的闲置住房出租等方式。保险租售同权，切实惩办承租东谈主同等享有教悔、医疗等群众作事。
二是纵容救济改善性住房需求。频繁“先租后买、先小后大、先旧后新”是住户改善住房要求的主要模式。建议通过镌汰改善性购房准初学槛、加大税收政策救济力度等设施，兑现改善性住房需求的有用开释。
三是纵容救济保险性住房成就。住房保险是持久任务，租借式保险与产权式保险齐是伏击的保险方式。建议加速发展保险性租借住房，纵容救济关联成就，将保险性配售住房野心成就和“城中村”矫正等使命有机联结。
四是纵容鼓舞预售制转换。建立预售现售并举、渐进过渡的模式，加强预售资金监管。如参考国际训戒，改变预售资金行动房企无息杠杆的开发机制，通过预售收取定金或加多现售商品住宅比重等设施镌汰购房者的风险，普及行业发展恰当性和住宅家具性量。
五是纵容刺激新业态、新模式关联需求。存量房屋的功能性矫正升级可莳植多种房地产业转型的新业态、新模式。建议通过货币政策与财政政策协同发力方式，向专门愿、有才气参与功能性矫正的关联企业提供贷款利率优惠、税收优惠等政策，促进行业自觉转型；鼓舞住宅专项维修资金补充机制、老旧小区自主更新模式、普及物业贤慧照应作事水平、完善全面配套化等场所政策探索。
（三）推动行业融资体系多元化转换
一是纵容流畅迤逦融资渠谈。建议加速推动城市房地产融资和洽机制落地成效，得志各样房地产企业合理融资需求；执好“金融16条”及金融救济保险性住房成就、“平急两用”群众基础设施成就、城中村矫正等各项政策落实。
二是纵容流畅径直融资渠谈。建议强化成本市集救济房企力度，流畅股市、债市等径直融资渠谈，以市集力量促进风险化解。
三是纵容辅助新兴融资渠谈。建议推动公募REITs市集进一步发展，扩容公募REITs的底层资产，如将公寓、交易、办公楼、旅馆等纳入资产审批范围，有用周转存量资产，缓解房企现款流压力。此外，可纵容发展私募股权基金，救济“持有型”不动产私募股权基金收购房企资产，并买通退出通谈，加强与公募REITs的连结配合，有用镌汰房企杠杆。
（四）推动房企开发与筹办业务转换
一是推动房企开发业务转型。建议加大高品性住宅用地供应，扩充立体生态建筑成就，强化绿色化、智能化要求，推动房企开发业务向高端化、全面配套化、特点化、绿色化发展，推动关联新动能产业链发展。
二是推动房企筹办业务转型。建议针对代建业务、筹办性业务、功能性矫正业务精确施策，教唆房企转型。如扩大政府部门、国资央企代建需求领域，加速关联业务审批；推动REITs市集轨制性成就不停升级，加速待上市REITs审核；财政政策和货币政策协同发力，以税收优惠、结构性货币政策、信贷政策教唆功能性矫正业务发展。
（援笔东谈主：中国宏不雅经济商讨院徐策；中国经济信息网张浩然）九游会欧洲杯